Grundstücksrecht

Das Grundstücksrecht behandelt im Wesentlichen Rechtsfragen zu Grundstückskaufverträgen und allen Arten von dinglichen Rechten an Grundstücken, zum Beispiel Wohnrechte und Hypotheken. Da bewohnte Grundstücke sehr eng mit der Privatsphäre und dem persönlichen Leben verknüpft sind, spielen auch das Erbrecht und das Nachbarschaftsrecht eine wichtige Rolle.

Gerade deshalb ist bei grundstücksrechtlichen Angelegenheiten besonderes Fingerspitzengefühl gefragt. Alle rechtlichen Anliegen zum Grundstücksrecht gehören daher in kompetente Hände.

Die Kanzlei Redlow & Redlow ist seit vielen Jahren auf dieses komplexe Rechtsgebiet spezialisiert und verfügt über umfangreiches Fachwissen und Erfahrung. In allen Fragen des Grundstücksrechts stehen wir Ihnen als engagierte Ansprechpartner zur Seite.

1. Unsere Schwerpunkte im Grundstücksrecht

Wir stehen Ihnen insbesondere in folgenden Themenbereichen als Ansprechpartner zur Seite:

• Prüfung und Erstellung von Grundstückskaufverträgen und Vorverträgen
• Rücktritt und Rückabwicklung von Grundstückskaufverträgen
• Gestaltung und Einräumung von Belastungen (Hypothek, Wohnrecht usw.)
• Grundbuchangelegenheiten (Teilung, Auflassung usw.)
• Klärung von nachbarrechtlichen Fragen

Unser Tätigkeitsschwerpunkt ist nicht auf diese Rechtsfragen beschränkt, sondern erstreckt sich auch auf das Erbrecht und Wohnungseigentumsrecht. Dadurch haben wir stets das Gesamtbild des Grundstücksrechts im Blick und erreichen für Sie immer das bestmögliche Ergebnis.

2. Grundstückskaufvertrag: Erstellung, Prüfung und Rückabwicklung

Erstellung und/oder Prüfung

Für den Erwerb und die Veräußerung von Grundstücken gelten besondere formelle Regeln. So müssen Grundstückskaufverträge stets notariell beurkundet werden. Das allein reicht für den Erwerb des Eigentums jedoch nicht aus, denn auch die Eintragung im Grundbuch ist eine notwendige Voraussetzung.

Im Grundstückskaufvertrag sollte im Wesentlichen festgehalten werden, welchen Zustand das Grundstück und ggf. ein darauf befindliches Gebäude hat und wie hoch der Preis ist. Daneben können eine Vielzahl besonderer Regelungen aufgenommen werden, zum Beispiel aufschiebende Bedingungen oder Wertsteigerungsklauseln.

Rücktritt und Rückabwicklung

Ein im Grundstückskaufvertrag vereinbartes Rücktrittsrecht ist die einfachste Möglichkeit, von einem Vertrag zurückzutreten. Das ist jedoch nur selten der Fall. In der Regel ist ein Rücktritt nur dann möglich, wenn ein gesetzlicher Rücktrittsgrund gegeben ist. Der Verkäufer kann etwa vom Vertrag zurücktreten, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht gezahlt hat.

Typische Gründe für einen Rücktritt von Seiten des Käufers sind:

• Der Käufer entdeckt erst nach dem Kauf einen Mangel am Grundstück, den der Verkäufer verheimlicht hat.
• Das Grundstück ist mit dinglichen Rechten (z. B. Grundschuld oder Hypothek) belastet, die sich unerwartet nicht löschen lassen.

In aller Regel muss die Vertragspartei, die vom Kaufvertrag zurücktreten möchte, zunächst eine Frist zur Nacherfüllung setzen. Das kann etwa die Zahlung des Kaufpreises oder die Beseitigung eines Mangels am Grundstück sein. Erst wenn die Gegenseite der Nacherfüllung nicht fristgerecht nachkommt, ist ein gesetzlicher Rücktritt erlaubt. Alternativ kommt bei einem Mangel auch eine Kaufpreisminderung in Betracht.

In den notariellen Vertrag kann außerdem ein Widerrufsrecht aufgenommen werden. So können beide Vertragsseiten innerhalb der Widerrufsfrist ohne Konsequenzen den Vertrag widerrufen.

Ein Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag kann formlos erklärt werden. Ist der Rücktritt berechtigt, muss eine Rückabwicklung erfolgen. Wurde das Eigentum an dem Grundstück aber bereits per Auflassung und Eintragung ins Grundbuch übertragen, führt kein Weg am Notar vorbei. Dort muss die Rückabwicklung beantragt werden. Einfacher ist die Angelegenheit, wenn nur eine Auflassungsvormerkung vorliegt. Dann ist das Eigentum noch nicht übergegangen und der Verkäufer muss lediglich die Löschung der Vormerkung vornehmen.

3. Schäden durch Nachbargrundstücke

Die Verhältnisse zwischen Nachbarn können kompliziert werden. Das gilt besonders dann, wenn die Verhältnisse auf dem einen Grundstück zu einem Schaden beim benachbarten Grundstück führen, z. B. durch einen Abriss, den Bau eines Gebäudes, einen Brand, Rohrbruch oder durch Wildwuchs.

Neben dem allgemeinen Schadensersatzrecht gibt es im Grundstücksrecht auch einen verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch. Dieser ist nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs immer dann gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen seiner privatwirtschaftlichen Benutzung Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die das zumutbare Maß einer hinzunehmenden Beeinträchtigung überschreiten. Das gilt nur, sofern der betroffene Eigentümer aus besonderen Gründen gehindert war, diese Einwirkungen rechtzeitig zu unterbinden.

4. Überlassungsvertrag und Erbe

Erbrecht und Grundstücksrecht haben eine gemeinsame Schnittmenge, denn die Lebenszeit aller Grundstückseigentümer ist naturgemäß begrenzt und so stellt sich früher oder später die Frage, wer das Grundstück erbt.

Der Eigentümer kann die gesetzliche Erbfolge eintreten lassen, ein Testament schreiben oder das Grundstück im Rahmen der sogenannten vorweggenommenen Erbfolge auf einen Angehörigen übertragen. In diesem Fall wird ein Schenkungsvertrag geschlossen, der die Überlassung des bebauten Grundstücks vorsieht. In der Regel lässt sich der überlassende Eigentümer ein Wohnrecht oder auch andere Rechte am Grundstück ins Grundbuch eintragen.

5. Belastung von Grundstücken

Ein Grundstück kann mit derart vielen verschiedenen Rechten belastet werden, dass dem Eigentümer von seinem Grundstück bis auf das Eigentum im Grundbuch nicht mehr viel übrigbleibt. Das ist zwar drastisch dargestellt, verdeutlicht aber die vielen Belastungsmöglichkeiten im Grundstücksrecht. Dazu zählen etwa:

• Hypothek
• Grundschuld
• Rentenschuld
• Leibrente
• Grunddienstbarkeit (z. B. Wegerecht oder Bauverzicht)
• Wohnungsrecht
• Nießbrauch
• Leistungsrecht
• Vormerkung und Vorkaufsrecht
• Reallast

Vor allem Hypothek und Grundschuld spielen im Zusammenhang mit dem Kreditrecht und der Finanzierung von Immobilien sehr oft eine bedeutende Rolle.

Vor dem Kauf eines Grundstücks muss im Grundbuch geprüft werden, ob das Grundstück belastet ist und welche Rechte und Schulden bei einer Übertragung des Grundstücks gelöscht werden sollten.